L’investissement dans un local commercial, en comparaison avec un logement, promet une meilleure rentabilité, des risques d’impayés moindres, la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire et un bail longue durée. Le placement est donc avantageux, à condition de faire un choix de local judicieux.
En particulier si c’est le locataire qui règle les charges, la rentabilité d’un local commercial pour le bailleur peut grimper jusqu’à 4 % - 8 %, deux fois plus que dans le cas d’un logement locatif d’habitation.
De plus, les impayés de loyer sont plus rares que dans l’immobilier d’habitation, car même lorsque l’entreprise fait face à des problèmes de trésorerie, le loyer professionnel fait partie des créances prioritaires.
En effet, le bail faisant partie intégrante du fonds de commerce, qui lui-même représente le capital de l’entrepreneur, un défaut de paiement de loyer fait baisser la valeur du fonds. En conséquence, une défaillance peut conduire l’entreprise au redressement ou à la liquidation judiciaire.
Autre gage de sécurité pour le propriétaire, le bail commercial est conclu pour 9 ans, ou en cas de bail dérogatoire, pour 23 mois. Si le contrat est signé pour 9 ans, le repreneur ne peut le rompre avant 3 ans, autrement il est tenu d’en informer le bailleur par acte d’huissier en respectant un préavis de 6 mois. Ainsi, non seulement le propriétaire bénéficie d’un rendement élevé, mais le risque de vacance de son local commercial est limité.
En contrepartie, un plafond de loyer doit être respecté, ce plafond étant révisé uniquement en fonction de l’indice Insee du coût de la construction, qui sert d’ailleurs de référence à la fixation des loyers. Quelques cas de déplafonnement du loyer sont néanmoins admis : locaux commerciaux à usage de bureaux, baux de très longue durée (plus de 9 ans), meilleure commercialité du quartier, extension d’activité…
La rédaction du bail pour un local commercial est relativement flexible. Sur la question de la répartition des charges, le locataire peut avoir à s’acquitter des taxes et les impôts locaux, tandis que les gros travaux, notamment ceux nécessaires à la mise en conformité, relèvent de la responsabilité du propriétaire-bailleur, en vertu de l’article 606 du Code civil. Toutefois, en fonction des arrangements entre bailleur et preneur, ce dernier doit parfois régler les gros travaux.
Plus un magasin est bien situé, plus il coûte cher, puisque les revenus sont a priori garantis, qu’il n’y aura aucune difficulté à le relouer. C’est le cas de locaux localisé dans certains quartiers commerçants et rues piétonnes des grandes villes, dont le prix élevé risque de réduire son rendement.
Toutefois, il offre normalement une plus-value substantielle au moment de sa cession. Aussi bien pour s’assurer une plus-value que pour dégager un rendement maximum, plusieurs caractéristiques sont recommandées : rue piétonne, proximité d’une bouche de métro ou d’un arrêt de bus ou de tramway, passage important. Un locataire qui réalise de bonnes performances commerciales sera moins enclin à partir, et garantit par la même occasion les revenus de l’investisseur.
Le prix ne se détermine pas comme celui d’un logement. Il n’existe pas de prix moyen en matière de local commercial. À chaque investisseur d’évaluer la qualité du local et le loyer qu’il pourrait en tirer afin de fixer le prix d’achat au mètre carré qu’il doit négocier.
Les spécificités du bail commercial conclues entre le bailleur actuel et le locataire entrent également en ligne de compte. Le partage des différentes charges entre le propriétaire-investisseur ou le locataire peut augmenter ou réduire la rentabilité. L’accompagnement d’un notaire ou par un avocat spécialisé est précieux pour décrypter les détails du contrat.
Bien entendu, la sélection de l’adresse est primordiale. Si les consommateurs sont nombreux, et le chiffre d’affaires du locataire important, le loyer est assuré d’être payé à temps, ce qui garantit la rentabilité de l’investissement. Posséder de bonnes notions d’urbanisme commercial est un atout pour un commerce de centre-ville.
Dans le contexte de taux bas actuels, le recours à un crédit immobilier pour investir dans un local commercial séduit. De plus, les banques sont plus enclines à un investissement dans ce type de bien, surtout s’il est bien situé.
Dans le cas d’un magasin déjà loué, la rentabilité locative est d’autant plus facile à calculer pour l’établissement de prêt. De plus, le fait que l’actuel locataire remplit ses caisses confirme les qualités du local, ou du moins de son emplacement.
Pour un local non encore loué, ancien ou neuf, le banquier s’intéressera principalement aux « facteurs locaux de commercialité » : l’emplacement, la fréquentation de la rue, la desserte par les transports en commun, les projets de construction de logements dans la zone, etc. Il faut que le loyer prévisionnel s’accorde avec les prix pratiqués sur le marché pour un bien similaire.
