Le loyer et les charges sont des éléments essentiels du bail commercial, dont la fixation initiale est un exercice délicat. Librement fixé par les parties, il doit néanmoins être « réel et sérieux », au risque d’être requalifié ou déclaré nul. De même, en cas de loyer trop élevé, la révision n’est possible qu’au moment du renouvellement du contrat ou après une révision légale.
Le loyer forfaitaire est souvent proportionnel à la surface, mais peut aussi être fixé suivant d’autres méthodes.
Le loyer variable inclut une clause-recettes, car son montant est fonction du chiffre d’affaires dégagé par le locataire. C’est une pratique courante dans les centres commerciaux et pour les commerces implantés en centre-ville sur les emplacements de premier choix. Par sécurité, si l’entreprise n’est pas performante, le bailleur peut choisir des mesures sécuritaires garantissant un minimum, par exemple.
Le loyer indexé comprend une clause d’échelle mobile. Concrètement, le loyer est automatiquement révisé suivant les variations d’un indicateur convenu entre les parties : cours d’une denrée ou d’un service, de la monnaie de paiement ou un indice économique ou monétaire officiel… Plus flexible que la révision triennale légale, applicable à la baisse et à la hausse, il protège autant le bailleur que le locataire.
Outre le loyer, le bailleur peut réclamer un pas-de-porte ou « droit d’entrée » qui reste sa propriété. Correspondant à un trimestre ou un semestre de loyers, cette somme est payable en une ou plusieurs fois.
Le contrat des baux commerciaux doit préciser la périodicité du paiement (mensuelle, trimestrielle, semestrielle, voire annuelle), à terme échu ou à échoir. Ces modalités ont une incidence sur le montant du dépôt de garantie et ses intérêts potentiels.
La rédaction d’un contrat de bail commercial impose l’intervention d’un avocat, les clauses devant être conformes aux dispositions du Code de commerce, notamment ses L.145-37 à L.145-39 portant sur la révision du loyer. La clause-recettes et la clause d’échelle mobile sont particulièrement sensibles sous peine d’invalidité.
