Les règles en matière de plafonnement et révision du loyer sont fixées par le droit des baux commerciaux. Elles prévoient notamment un plafonnement lors des révisions triennales comme lors du renouvellement d’un contrat d’une durée inférieure à 9 ans.
En vertu de l’article L.145-38, les baux commerciaux ne contenant pas de clause d’échelle mobile ne peuvent faire l’objet d’une révision de loyer qu’au terme d’une période de 3 ans au moins après la date d’entrée du locataire ou après le dernier renouvellement.
Le déplafonnement du loyer révisé est possible dans le respect des dispositions de l’article L.145-38. Le bailleur doit prouver que les paramètres de commercialité de l’emplacement ont subi une modification matérielle significative justifiant une variation de la valeur locative supérieure à 10 %.
Toutefois, l’article L.145-39 déroge à l’article L.145-38 pour les baux commerciaux assortis d’une clause d’indexation. Dans ce cas, la demande de révision est possible à chaque hausse ou baisse de loyer de plus de 25 % du prix précédemment convenu au contrat ou fixé par décision judiciaire.
Or, le marché actuel est caractérisé par un repli de la valeur locative par rapport au loyer contractuel. Les locataires sont ainsi nombreux à chercher un moyen de déplafonner celui-ci à la valeur locative sans attendre l’expiration de leur bail après les 9 années réglementaires.
La notion de « prix précédemment fixé contractuellement » évoquée par l’article L.145-39 a récemment été précisée par la Cour de cassation. En effet, deux parties d’un bail commercial avaient révisé cinq fois le loyer à la suite d’ajout de locaux.
Le locataire, considérant que le loyer figurant dans le dernier avenant avait augmenté de plus d’un quart par rapport au loyer initial, réclamait la révision autorisée par la clause d’échelle mobile. Le bailleur s’est défendu en indiquant que la référence de comparaison était le dernier loyer fixé contractuellement, et non le loyer initial.
Les juges ont donné raison à la société bailleresse, au motif que l’extension de l’assiette du bail et l’ajustement conséquent du loyer, formalisés par des avenants, constituent des modifications conventionnelles du loyer. La dernière modification par avenant effectuée avant la demande de révision légale représente donc le fameux « prix précédemment fixé par contrat ou par décision judiciaire » tel que défini par l’article L.145-39 du Code de commerce.
La différence entre le loyer applicable au moment de la demande de révision et celui fixé par le dernier avenant en date était inférieure à 25 %, le locataire a été débouté.
