En cours de contrat comme à l’échéance, le bailleur comme le locataire peut demander la résiliation d’un bail commercial. Les règles applicables diffèrent selon le mode
Au moins six mois avant le terme de chaque période triennale, le locataire ou le bailleur peut mettre fin au contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le non-respect du préavis par le locataire reporte le début du congé à l’échéance de la période triennale suivante.
L’acte extrajudiciaire est obligatoire pour le bailleur désireux de notifier son refus de renouvellement du contrat. Ce document précise les motifs du refus et informe le preneur de son droit à contester la décision ou réclamer en justice une indemnité d’éviction dans un délai de 2 ans.
Les parties peuvent néanmoins s’accorder sur un droit de résiliation à d’autres échéances, en se pliant aux dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce pour la forme et les délais.
Notamment, en cas de tacite reconduction du contrat à la fin de la période triennale, chaque partie peut délivrer un congé à l’autre au moins un semestre avant le dernier jour d’un trimestre civil.
Un bail commercial inclut aussi généralement une clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce autorisant la résiliation par le locataire ou le propriétaire en cas de manquement à une ou plusieurs de ses obligations par l’autre partie. La clause prend effet un mois après notification par le bailleur.
Enfin, le locataire retraité ou invalide peut donner congé au bailleur selon les dispositions de l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce.
Plus généralement, la résiliation amiable est possible à tout moment, pourvu que la partie notifiée l’accepte.
Le contrat prévoit parfois le paiement d’une indemnité de congé ou d’éviction, à condition que le montant n’ait pas un effet dissuasif. Toutefois, en cas de manquement à ses obligations (loyers impayés, non-respect de l’utilisation convenue des locaux…), le locataire ne peut prétendre à l’indemnité.
