Parmi les charges fixes de nombreuses entreprises disposant d’un local physique, le loyer figure en bonne place. Le dirigeant doit anticiper son évolution et intégrer ces montants dans ses prévisions financières. Deux difficultés se posent : d’une part, le montant initial n’est pas réglementé et résulte d’une négociation libre entre bailleur et locataire ; d’autre part, il existe un rapport entre loyer et CA à ne pas dépasser pour garantir la rentabilité de l’activité.
Dans le cadre d’un bail commercial, il appartient aux deux parties de définir conventionnellement le loyer, la loi n’imposant aucun standard en la matière.
Important Celui-ci doit bien entendu reposer sur la valeur locative du local.
Le calcul prend plusieurs éléments en compte : la superficie du bien, le prix moyen au mètre carré applicable dans la catégorie dans laquelle il est classé, ainsi que son emplacement. L’activité principale exercée par le locataire dans les lieux détermine la catégorie.
La valeur locative ainsi établie est majorée des éventuelles charges qui incombent au preneur. Par exemple, une zone au dynamisme commercial important profite au locataire et augmente les charges. La différence sur le loyer total peut alors atteindre 20 %.
La rentabilité est une contrainte essentielle lors de la fixation du loyer. Chaque activité est ainsi associée à un ratio loyer/chiffre d’affaires maximal. Par exemple, pour un commerce, ce « taux d’effort » à respecter est de 8 à 9 %.
Il est moins élevé pour les métiers de bouche (5 à 6 %) et la boulangerie (4 à 5 %). En revanche, dans l’hôtellerie, il grimpe à 10 à 20 % en fonction des prestations proposées et la catégorie de l’établissement.
Pour ne prendre aucun risque, il est indispensable d’échanger avec des professionnels du secteur pour connaître les rations qu’ils appliquent, et se faire conseiller par un expert-comptable ayant une expérience d’accompagnement d’entrepreneurs dans le métier envisagé.
Important Ce montant initial est appelé à évoluer dans le temps suivant deux modes de révision : par la valeur locative ou par l’indexation.
Dans le premier cas, une revue triennale est effectuée. Si l’option de l’indexation est retenue, le loyer est réévalué tous les trimestres ou tous les ans selon les fluctuations d’un indice de l’Insee préalablement convenu : il peut s’agir de l’indice du coût de la construction, de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou encore de l’indice des loyers des activités du tertiaire (Ilat).
Afin d’éviter les litiges et pouvoir ajuster les prix à une valeur plus raisonnable, la réglementation impose un plafond de loyer, ainsi qu’un droit de renouvellement du bail commercial.
