Un bail commercial est normalement conclu pour une durée minimale de 9 années (Art. L145-4 al.1 du Code de commerce), mais sa résiliation anticipée est possible. Qu’elle soit à l’initiative du locataire ou du bailleur, la résiliation d’un bail commercial est strictement encadrée par la loi, avec plusieurs conditions à respecter, dans la forme, les délais, etc.
Évolution de l’activité, reconversion professionnelle, manquement à ses obligations par le bailleur… les motivations pour mettre un terme à un bail commercial par le locataire sont multiples.
La méthode la plus simple pour donner son congé au bailleur est de procéder avant l’expiration des 9 années réglementaires, sinon le contrat est reconduit tacitement, comme un bail à durée indéterminée.
Pour signifier son souhait de ne pas renouveler le bail, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou recourir à un acte d’huissier au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
Si celui-ci a fait l’objet d’une prorogation tacite, le congé reste possible à tout moment au terme de chaque trimestre civil, mais il ne devient effectif que 6 mois après la fin du trimestre en cours. Le locataire n’a droit à aucune indemnité.
Les deux parties peuvent également s’être accordées sur la possibilité pour le locataire de donner congé à d’autres échéances (par exemple annuelle). Il lui suffit dans ce cas de se plier aux dispositions contractuelles.
Comme son nom l’indique, cette mesure permet au locataire, pendant la durée initiale du bail, de le résilier par anticipation à la fin de chaque période triennale sans motif particulier.
Néanmoins, certains baux peuvent comporter une clause contraire : ceux signés pour une période supérieure à 9 ans, ceux portant sur des locaux monovalents (construits en vue d’une utilisation unique), ceux des locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage.
Lorsque la résiliation triennale est autorisée, la notification doit être adressée au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée adressée avec avis de réception (droit instauré par la loi Macron) au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale en cours. Si le contrat prévoit le paiement d’une indemnité au profit du bailleur, le locataire doit s’en acquitter suivant les modalités de calcul convenues.
Important La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 appelée « Loi Pinel » empêche désormais toute stipulation contractuelle susceptible de modifier ou de supprimer ce droit à la résiliation triennale dans un contrat de bail commercial.
Autre situation, si le bailleur et le preneur ont conclu un premier « bail précaire » pour une durée maximale de trois ans en dérogeant au principe des neuf ans, le locataire quitte les lieux à l’expiration des trois ans. À défaut, en accord avec le bailleur, il peut rester en signant un bail respectant la durée légale.
Lorsque le locataire projette la cession ou la transmission de son activité, le bail commercial peut être cédé au repreneur comme un élément du fonds de commerce, ou séparément.
Toutefois, si le bailleur ne peut empêcher la vente du fonds de commerce dans son intégralité (pas de changement d’activité), il peut interdire celle du droit au bail uniquement, à moins que cette éventualité ne soit autorisée expressément par le contrat de bail.
Notons par ailleurs que si l’entreprise fait l’objet d’une procédure collective, le bail commercial n’est pas automatiquement résilié. Dans le cadre d’un redressement judiciaire, l’administrateur judiciaire seul peut décréter l’éventuelle poursuite du contrat, en fonction des fonds disponibles.
Un artisan ou un commerçant envisageant une reconversion professionnelle (après un stage de reconversion) ou la reprise d’une activité salariée peut résilier son bail commercial librement et sans indemnité en respectant un préavis de 3 mois.
Le locataire qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité dans le cadre du régime social auquel il est affilié peut restituer les locaux commerciaux qu’il occupe à tout moment. Cette faculté concerne également l’associé unique d’une EURL et le gérant majoritaire de SARL.
Pour cela, il doit faire parvenir au bailleur une lettre recommandée avec avis de réception ou un acte d’huissier au moins 6 mois avant la date prévue de sortie des lieux.
Toute irrégularité dans la notification du congé entraîne la poursuite du bail, et l’obligation de paiement du loyer par le locataire. En revanche, si le congé respecte les règles, il met un terme définitif au contrat, et ne peut être rétracté qu’avec l’aval du bailleur.
Le décès du locataire est un cas particulier. Sauf si le contrat de bail prévoit sa résiliation automatique au décès du locataire, il est transmis à ses ayants droit, à qui il appartient d’effectuer la résiliation sans attendre la fin de la période triennale. Les modalités sont les mêmes que celles applicables aux locataires retraités ou frappés d’invalidité.
Le locataire peut saisir le Tribunal de grande instance en cas de manquement du bailleur à l’une de ses obligations contractuelles et demander la résiliation judiciaire du bail. C’est notamment le cas si le bailleur a failli à son obligation d’entretien et/ou de réparation des locaux, qui empêcherait le locataire d’en jouir pleinement ou d’en faire l’usage prévu.
Important La rupture anticipée du bail peut également se faire à l'amiable avant la fin de la période triennale ou des 9 ans. Les 2 parties doivent pour cela afficher leur volonté « certaine et non équivoque » et la formaliser par un écrit.
Toutefois, elle peut être conditionnée au versement d’une indemnité d’éviction au bailleur ou à la recherche d’un successeur par le locataire à de nouvelles conditions qu’il fixe librement, sauf abus de droit.
À l’expiration du bail, ou à tout moment lorsque le bail se poursuit par tacite reconduction, le propriétaire peut choisir de ne pas le renouveler, mais si ce refus affecte l’activité du locataire (perte de clientèle), ce dernier a droit à une indemnité d’éviction conséquente.
Dans le cas d’un contrat incluant une clause résolutoire de plein droit pour inexécution d’une obligation contractuelle, le bailleur peut la faire jouer en transmettant au locataire par acte d’huissier un commandement lui demandant de régulariser sa situation (par exemple un changement de destination de lieux loués ou le défaut de paiement du loyer).
Sans action du locataire durant le mois suivant la délivrance du commandement (ce délai est à indiquer obligatoirement dans l’acte), la clause résolutoire est appliquée, et le bail est automatiquement résilié. Le bailleur peut la faire constater en justice et obtenir l’expulsion du locataire.
Mais si le locataire sollicite la suspension ou l’extension du délai de la clause résolutoire auprès de la justice, le bailleur doit attendre l’expiration du délai de grâce sollicité par le locataire pour régulariser la situation.
Si le manquement grave dont le locataire s’est rendu coupable porte sur une obligation pour laquelle aucune clause résolutoire n’est prévue, le bailleur peut demander à la justice de prononcer la résiliation anticipée du bail commercial si la demande est jugée recevable.
Important Depuis le 1er décembre 2014, le locataire d’un local commercial, où il exploite son fonds de commerce, dispose d’un droit de préférence pour le rachat des lieux lorsque le propriétaire les met en vente.
Ce dernier doit informer en priorité son locataire en lui indiquant le prix et les conditions de la vente dans un courrier recommandé avec accusé de réception. Celui-ci doit donner sa réponse dans un délai de 30 jours.
Certains travaux accordent un droit de reprise au bailleur parce qu’ils requièrent l’évacuation des lieux : reconstruction de l’immeuble impliquant sa démolition totale avec reconstruction à l’identique ou non, destruction pour insalubrité, surélévation de l’immeuble, opération de restauration immobilière notamment dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. En revanche, une simple transformation n’est pas recevable.
Le congé peut être notifié au terme d’une période triennale ou avant l’expiration des 9 ans, en refusant le renouvellement du bail. Si celui-ci est en cours de tacite reconduction, le congé pour travaux peut être donné à la fin de chaque trimestre civil.
En contrepartie de la résiliation du bail, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire ou lui proposer un local équivalent disponible immédiatement pour y transférer son activité.
Si le bailleur choisit cette alternative, il peut être tenu de payer au locataire : les coûts standards de déménagement et d’installation et éventuellement, une indemnité pour privation de jouissance et moins-value du fonds de commerce.
Une fois que le bailleur a formulé son offre, le locataire dispose de 3 mois pour l’accepter par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’un acte d’huissier. Si la proposition ne le satisfait pas, il peut porter sa requête devant le tribunal.
Si un local d’habitation est loué accessoirement aux locaux commerciaux et qu’il n’est plus affecté à l’usage prévu ou qu’il est inoccupé, le bailleur peut donner congé pour les reprendre pour y loger, pour les vendre ou les relouer.
La reprise peut intervenir au cours des périodes triennales, avant le renouvellement du bail ou durant sa reconduction tacite. Le loyer est alors revu à la baisse proportionnellement aux surfaces retirées, mais la valeur locative n’est pas modifiée.
Toutefois, le bailleur ne peut exercer son droit à la reprise dans les situations suivantes :
Dans ces cas, le locataire doit pour réaffecter le local concerné à son usage d’habitation dans un délai de 6 mois à compter de la notification du congé par le bailleur, annulant l’effet de celui-ci. Sinon, il a l’obligation de libérer les lieux.
En cas de destruction du local consécutif à des circonstances particulières, la résiliation du bail commercial peut intervenir de plein droit.
Pour mettre un terme à un bail commercial, le locataire a le choix de recourir à l’acte d’huissier ou à la lettre recommandée avec accusé de réception (depuis la loi Pinel promulguée le 18 juin 2014). En revanche, le bailleur doit passer par l’acte d’huissier pour donner congé sous peine d’irrégularité.
Les deux parties doivent respecter un préavis de 6 mois avant la date d’expiration normale du bail ou avant le terme d’une période triennale, sauf si elles ont convenu d’un délai plus long.
Important Attention, la date de notification prise en compte en cas de litige diffère à l’égard de l’expéditeur et du destinataire. Alors que le premier retient celle de l’expédition de la lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), le second considère celle de la première présentation de la lettre, même s’il ne la retire pas.
Mais dans l’impossibilité de présenter la lettre recommandée ou l’avis de passage au destinataire, l’expéditeur doit réitérer sa démarche, cette fois par acte d’huissier.
Si après sa date d’expiration, le bail a été tacitement reconduit, faute de congé ou de demande de renouvellement, le congé doit être donné au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil.
Par exemple, si le préavis est donné le 10 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 10 avril au 10 octobre) après la fin du trimestre civil en cours (30 juin).
Plus généralement, le non-respect du délai de préavis n’annule pas le congé, mais en reporte les effets au terme de la période suivante. Ainsi, si le locataire a dépassé la date limite de délivrance de congé au titre de la résiliation triennale, celui-ci prendra effet à la fin de la période triennale suivante.
