Moins connu ou moins prisé que le locatif résidentiel, l’investissement dans l’immobilier commercial offre pourtant un rendement nettement plus important. À condition de bien choisir le local et de ne pas prendre de risque excessif, c’est une solution aux avantages multiples.
Selon l’Insee, la hausse globale des prix de l’immobilier observée depuis 2000 a dépassé les 120 % alors que dans le même temps, l’augmentation du loyer moyen pour les résidences principales n’a été que de 34 %.
Par ailleurs, le poids des mesures règlementaires et fiscales affecte la rentabilité des logements et lasse les épargnants. Ce sont entre autres l’encadrement des loyers, la suppression du Scellier et la majoration des prélèvements en cas de plus-values.
Et cela sans compter les risques de dégradation des locaux, la gestion des relations avec les locataires, et un turn-over plus important, puisqu’il est plus facile pour un ménage de déménager que pour un professionnel de transférer son entreprise et de se reconstituer une clientèle.
Au final, le rendement d’un investissement locatif est théoriquement compris entre 2 % et 4 % pour an, mais il devient de plus en plus difficile de dépasser les 3 % annuels.
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Si un investissement dans la pierre vous intéresse, privilégiez par conséquent les murs commerciaux : bureaux, entrepôt, local à un dentiste ou un autre professionnel libéral, boutique, atelier d’artisan, restaurant, etc.
ImportantAuparavant dominé par les entreprises et les petits commerçants, le secteur séduit depuis quelques années un nombre croissant de particuliers en quête d’un placement intéressant pour leur épargne. Les pionniers sur ce marché ont en effet bénéficié de rendements supérieurs à 10-12 %.
Entre-temps toutefois, l’entrée massive d’investisseurs a tiré les prix vers le haut, réduisant d’autant le rendement. Par ailleurs, la crise a impacté les commerçants, augmentant considérablement la vacance commerciale.
Selon les statistiques de Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé, dans les centres des petites villes, le pourcentage de locaux commerciaux vides est passé de 6,3 % en 2001 à 8,6 % en 2012. Les communes de taille moyenne et les grandes agglomérations s’en sortent mieux, avec respectivement 7 % et 5,4 % de vacance en 2014.
Malgré tout, le commerce est résilient, et un investissement sur ce secteur encore dynamique offre encore entre 5 % et 9 % de rendement, ce qui en fait l’un des placements les plus performants du moment. Il reste à trouver une bonne affaire.
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Contrairement à l’investissement dans un logement, sur le secteur de l’immobilier commercial, les prix de cession ne sont pas fixés par le marché. Ils varient suivant le secteur d’activité, mais surtout l’emplacement et la ville choisis.
Pour maximiser le rendement, les experts recommandent de faire attention aux critères suivants.
Parmi les différentes zones, les emplacements les plus favorables dits « numéro un » ou « premium » sont les plus prisés, mais logiquement, les plus rares ; ils sont situés sur les rues commerçantes et les places des centres urbains, les quartiers piétonniers, les alentours d’une gare ou d’une station de métro/arrêt de bus ou tramway ainsi que d’une grande enseigne ou les centres commerciaux (appelés les « locomotives »).
Bien que moins rentables du fait de leur prix d’achat élevé, ils ont l’avantage de la sécurité : ils trouveront toujours preneur, à la (re)location comme à la cession.
À l’inverse, les magasins difficilement accessibles, qui ne donnent pas sur la rue ou dont la vitrine est en retrait par rapport au trottoir, signifient des performances commerciales moindres pour le locataire. Pour vous, investisseur, les conséquences sont l’impossibilité de réclamer un loyer élevé et une vacance élevée, donc un rendement réduit.
Le centre-ville est préférable. Mais si vous optez pour la périphérie, la proximité des locomotives et l’accessibilité sont des points cruciaux. Renseignez-vous également sur les zones « en devenir » (amélioration du quartier, construction d’un tramway, nouveaux projets immobiliers), ce sont les futurs coins attractifs.
Même si le passage est un critère important pour toutes les activités, certaines nécessitent plus de trafic que d’autres, voire un afflux permanent.
Ces deux critères sont essentiels pour réclamer un loyer assez élevé et éventuellement, réaliser une plus-value à la revente.
Un investissement dans l’immobilier commercial peut se faire soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une SCPI. Les experts ne recommandent l’acquisition en direct qu’aux anciens commerçants ou aux professionnels qui disposent des compétences et du temps nécessaires à la gestion du projet. Pour les autres, il est préférable d’opter pour les produits de foncières cotées ou de s’adresser à une SCPI spécialisée.
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Moins risquée, affichant un rendement moyen de 5,23 % selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) en 2012, et proposant désormais une bonne liquidité (la facilité à trouver un acheteur pour ses parts) grâce à un marché plus large, cette option a la cote.
De plus, en achetant vos parts de SCPI 100 % à crédit, vous n’avez rien à avancer, les loyers vous aident à rembourser votre emprunt, et les intérêts de prêt sont déductibles. Si vous êtes lourdement imposé, le rendement financier de l’opération peut doubler.
Pour preuve, la collecte nette des SCPI spécialisées a atteint 191 millions d’euros pour les 6 premiers mois de 2015, pour une capitalisation de 4 milliards d’euros. En comparaison sur les deux indicateurs, les chiffres des SCPI résidentielles étaient moindres : 9,9 millions d’euros de collecte et une capitalisation totale de 3,5 milliards d’euros.
Toutefois, la souscription est soumise à des frais d’entrée équivalant à 8 % à 10 % du capital, auxquels s’ajoutent les frais de gestion, qui s’élèvent également à 8 % à 10 %, mais des loyers perçus. Pour choisir la SCPI, deux critères sont importants : la provision pour travaux et la performance à long terme.
Cette formule permet une décote d’environ 30 % à l’achat. Jusqu’à ce que la pleine propriété du bien vous revienne (généralement 10 ans), vous ne percevez aucun loyer. Ensuite, le rendement possible avoisine les 5-6 %. Si vous avez déjà des revenus fonciers et si vous ne voulez pas alourdir votre fiscalité, ou encore si vous préparez votre retraite, ce placement est fait pour vous.
Pour avoir l’assurance d’être payé, vous devez fixer un loyer au prix du marché. Généralement compris entre 5 % et 10 % du chiffre d’affaires, il peut varier sensiblement en fonction du type de commerce et de la marge qu’il dégage. Éventuellement, réclamez un droit d’entrée.
Pour un bail de plus de 9 ans, le déplafonnement du foyer est plus simple, à condition de pouvoir justifier la revalorisation de la valeur locative des locaux (évolution du quartier, meilleure desserte par les transports en commun…). Jusqu’à 9 ans, les augmentations de loyer sont plafonnées.
Votre véritable contrainte est le taux d’effort, qui correspond au loyer que le locataire peut supporter en fonction de son activité. Évitez par conséquent de surévaluer son chiffre d’affaires, et le loyer correspondant, au risque de le voir quitter les lieux rapidement. Si vous achetez un local occupé, vous connaissez immédiatement le loyer et le rendement locatif. Sinon, vérifiez que le loyer que vous estimez est proche des prix pratiqués pour un bien similaire.
Les experts recommandent les locaux liés à des fonds de commerce de qualité pour des activités traditionnelles comme les commerces alimentaires (boucherie, boulangerie, etc.). Ces affaires pérennes sont un gage de sécurité pour vos loyers.
Bien qu’en plein essor, l’investissement dans l’immobilier commercial reste assez méconnu des épargnants. Profitez-en pour vous lancer maintenant, ce placement est plus rentable que l’immobilier d’habitation, moins risqué et plus avantageux.
Vous avez la possibilité d’acheter vos propres murs si vous êtes commerçant ou entrepreneur, mais cette option s’accompagne de contraintes de gestion. Idéalement, passez par une SCPI, les rendements seront supérieurs, et les risques, limités.
Dans tous les cas, entourez-vous de professionnels (avocat ou administrateur de biens), pour la rédaction du bail, flexible, mais complexe, la gestion administrative, et la déclaration de revenus fonciers, entre autres points à traiter avec le plus grand sérieux.
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