L’emplacement est le critère essentiel de choix pour vos murs commerciaux, le chiffre d’affaires étant directement lié à la zone de chalandise du commerce. Un excellent emplacement trouvera toujours facilement preneur, ce qui facilite sa location, sa re-location ou sa revente avec une possibilité de plus-value très intéressante le cas échéant.
Pour des commerces profitables, les zones idéales sont les artères commerçantes des grandes villes, les rues piétonnes, ainsi que les environs immédiats des écoles, des bureaux, des gares et arrêts de bus, tramway et des centres commerciaux ou grandes enseignes appelées « locomotives » dans le jargon pour leur capacité à drainer du trafic.
S’il donne directement sur la rue ou s’il est facilement visible et accessible, exposé sur le côté le plus ensoleillé, un local se vendra plus cher, mais garantit une rentabilité et une demande plus importantes.
La typologie du local est également primordiale. Un espace entièrement ouvert sans poteaux au milieu ou cloisons est idéal, dans la mesure où il peut accueillir tous types de commerces (à condition que le règlement de copropriété aussi n’impose aucune restriction en la matière). Et s’il dispose d’une vitrine suffisamment large au vu des dimensions du local, ce dernier est mieux valorisé et très prisé.
Enfin, le type de commerce déjà installé ou qui prévoit de s’installer joue un rôle prépondérant pour la sécurité financière. Un local déjà occupé a l’avantage de simplifier l’étude de la santé financière de l’entrepreneur en activité et évite d’avoir à en chercher un autre.
Enfin, les performances commerciales du locataire sont autant de preuves de la qualité de l’emplacement et limite les risques d’impayés.
Vous pensez à acquérir un local commercial pour votre entreprise ? Afin de développer votre société, il vous faudra certainement acquérir un local commercial, Meilleurtaux vous accompagnera tout au long de votre démarche afin de vous trouver la meilleure solution financière.
Connaître les acteurs du secteur permet d’être informé aussitôt qu’un bien correspondant à ses souhaits est mis en vente et de se positionner rapidement. Alternativement, il existe des sites Internet généralistes et des plateformes spécialisées sur lesquels il est possible de consulter des annonces immobilières de vente de locaux commerciaux.
Contrairement à ceux des logements, les prix des locaux commerciaux ne sont pas liés aux prix fonciers du marché et ne se calculent pas au mètre carré, mais en fonction du rendement estimé grâce au loyer qui peut en être tiré. Du fait de cette absence de corrélation, le risque de subir une chute de la valeur du local est limité.
La valeur des murs est directement liée au montant des loyers, dont la fluctuation est indexée sur l’un des indices suivants publiés par l’INSEE : l’ICC (indice du coût de la construction) ou l’ILC (indice des loyers commerciaux).
Il est possible d’acheter des murs « libres » ou « occupés ».
Dans le cas de murs occupés, le local fait l’objet d’un bail commercial, il est donc plus aisé de déterminer le rendement locatif. De plus, le locataire doit verser un pas-de-porte lors de son entrée dans les lieux, somme qui peut s’élever à des milliers d’euros pour un excellent emplacement.
Si le fonds de commerce vaut plus que 50 % des murs, l’investisseur ne court pratiquement aucun risque d’impayé, car le locataire ne veut ni être expulsé pour non-paiement de loyer ni risquer une dépréciation de son fonds alors qu’il peut espérer en tirer une plus-value en cas de revente. Cette option lui évite en plus la recherche et la gestion d’un nouveau locataire.
Dans le cas de murs libres, il faut veiller à ce que le loyer prévisionnel soit proche de ceux pratiqués sur le marché pour un bien similaire.
Le changement de commercialité peut néanmoins modifier le loyer ; si la commercialité diminue, le propriétaire peut réclamer au locataire une indemnité dite de « déspécialisation » d’un montant équivalant à 1 et 3 ans de loyer et qui est non imposable, car assimilée à une compensation de la perte de capital. Si en revanche la commercialité de l’emplacement augmente, le propriétaire peut majorer le loyer.
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ImportantUne Société Civile Immobilière (SCI) est une excellente solution pour acheter et gérer un immeuble à usage commercial. Plusieurs personnes, souvent des membres d’une même famille, s’associent pour investir ensemble dans un bien immobilier et le gérer.
Les avantages de la SCI sont multiples :
1. Même avec un capital minimum, il est possible de devenir actionnaire.
2. La société se charge de la gestion, de trouver des locataires, de payer les charges, d’effectuer les éventuels travaux de réparation et d’entretien, etc.
3. Pour les individus associés, le loyer perçu est porté dans la colonne des revenus fonciers après déduction des intérêts d’emprunt éventuels.
4. Si la SCI choisit le régime de l’impôt sur le revenu, la déduction des intérêts d’emprunts et des travaux permet de créer des déficits fonciers imputables sur l’IR de chaque associé dans la limite de 10 700 € pour l’année. Tout éventuel excédent étant déductible progressivement sur une période de 10 ans.
3. Après 15 ans de détention, le local est définitivement inscrit au patrimoine de la société et son éventuelle cession est exonérée de plus-value.
Quelle que soit la solution envisagée pour acheter vos murs commerciaux, profitez de notre expertise en matière de financement. Parmi les différentes typologies d'acteurs présents sur le marché - banques, crowdfunders, sociétés financières spécialisées - nous sélectionnons le partenaire le plus adapté à votre projet professionnel.
Les bureaux, entrepôts et murs d’une boutique représentent un investissement intéressant et pourtant méconnu des épargnants en quête d’un placement sûr. Les avantages sont nombreux, à condition de faire un choix de local pertinent et de s’entourer de professionnels.
Non seulement les loyers sont fixés librement, mais la rentabilité nette annuelle d’un local commercial peut monter jusqu’à 7-8 %, soit le double du rendement des habitations situées dans le même secteur, dont la moyenne est de 2 % à 4 % seulement. De plus, lorsqu’il est bien situé, sa valeur est stable, et les meilleurs emplacements promettent même une plus-value substantielle à la cession.
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En outre, la majeure partie des charges (de copropriété, d’entretien, locatives, relatives aux travaux de rénovation ou d’aménagement, taxe foncière) est imputée au locataire, les gros travaux étant les seuls à la charge du propriétaire (selon l’article 606), ce qui minimise la différence entre le loyer brut et le loyer effectivement perçu.
Autre atout de l’investissement dans le secteur commercial, les risques sont moindres.
D’une part, le contrat est conclu pour 9 ans au minimum, sauf dans des cas exceptionnels, avec les baux dits précaires. Le locataire n’a pas de possibilité de résiliation avant 3 ans, ce qui garantit à l’investisseur des revenus réguliers pendant toute la période.
D’autre part, alors que pour l’habitant d’un logement, le loyer représente uniquement un coût, des murs commerciaux bien situés sont sources de chiffre d’affaires et un élément de fidélisation de sa clientèle pour un commerçant. Sachant que d’autres commerçants et entrepreneurs sont prêts à se l’arracher, il fera en sorte de prioriser le paiement du loyer sur ses autres charges.
Et même si le locataire résilie le bail, ce qui est rare, le risque de vacance est faible, surtout pour un local bien situé. Et cela sans compter que le locataire désireux de quitter un local ou de mettre un terme à son activité est tenu de chercher lui-même son successeur en faisant payer à ce dernier un « droit au bail ».
Enfin, en cas d’impayé de loyer, il est plus simple de récupérer son dû ou d’expulser le locataire défaillant par un huissier. Et le bail d’origine étant cassé, c’est l’occasion de relouer le local à un prix supérieur ou avec un droit d’entrée.
La rédaction du bail commercial est plus flexible, y compris concernant la répartition des charges, mais également plus complexe. Le conseil de spécialistes pour sa rédaction est vivement recommandé.
S’il est plus facile d’expulser un mauvais payeur dans le cadre d’un bail commercial, lorsque le propriétaire souhaite récupérer son bien avant le terme du contrat, les choses deviennent plus compliquées. C’est la contrepartie de la stabilité liée au bail commercial. Le locataire a droit à des indemnités d’éviction.
Aussi, si l’objectif du bailleur est de relever le loyer, il doit attendre l’échéance des 9 ans et le renouvellement du bail ; mais s’il cherche à céder le local, la seule option sera de verser son dû au locataire évincé et de récupérer cette somme par la suite en l’incluant dans son prix de vente.
Mais le plus dur est de dénicher le bon emplacement, car l’offre en la matière est rare, il faut se tenir prêt pour pouvoir saisir immédiatement toute opportunité.
Pour autant, se précipiter sur un local mal situé est à éviter, car il sera plus difficile de trouver un locataire ou de le remplacer, privant le propriétaire de rentrées d’argent alors que le prêt doit continuer à être remboursé. Le choix du local prend ainsi toute son importance.
Contrairement à une idée reçue, l’opération, qui permet de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite ou de percevoir un revenu complémentaire est à la portée de tous et non réservée à une élite constituée d’investisseurs aguerris.
Et pour ceux qui possèdent déjà un bien, notamment dans l’habitat, dans un souci de diversification, investir dans un local commercial est une solution efficace.
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