Dans le cadre de la location d’un local professionnel, les frais d’installation et les loyers sont à la charge du locataire. Des frais supplémentaires peuvent pourtant s’y ajouter. Jargons du domaine de la location d’un local commercial, le droit au bail et le pas-de-porte sont deux notions bien distinctes. Voici ce qu’il faut savoir concernant ces deux termes !
Dans le cadre d’une location d’un local professionnel, il est important de connaitre toutes les notions qui s’y affèrent. Outre le loyer et les frais d’installation, le locataire peut être exposé au paiement d’un pas-de-porte ou droit d’entrée et d’un droit de bail. Certes, ces cas sont assez rares sur le marché, mais il convient tout de même de savoir de quoi il s’agit.
Le droit au bail ne concerne que le locataire qui quitte le local et celui qui compte occuper les lieux. Le versement de ce droit ne concerne alors pas le propriétaire des murs.
Quant au pas-de-porte, il s’agit d’une somme supplémentaire à verser chez le bailleur, si ce dernier juge que son loyer est trop inférieur au tarif moyen sur le marché locatif.
En termes de pas-de-porte, les parties concernées restent le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur). Notons qu’il s’agit d’une clause particulière au contrat de bail. Elle définit le montant et les modalités de versement du pas-de-porte. Il peut être payé en plusieurs échéances ou en totalité à la signature du contrat de bail.
L’essentiel est que la notion de pas-de-porte figure clairement dans une clause du bail, avec les détails des modalités de paiement. Précisons cependant que les contrats de bail comprenant le paiement d’un pas-de-porte sont assez rares.
Son montant est défini selon le loyer. Le bailleur peut insérer ce pas-de-porte, s’il considère que son loyer est inférieur au prix sur le marché. La demande de paiement de cette transaction est motivée par un aspect compensatoire du loyer. Cette opération peut être considérée comme un ticket d’entrée pour bénéficier du local.
Cette clause particulière entraine forcément des conséquences fiscales pour le bailleur. Si le pas-de-porte est défini comme un supplément de loyer, le bailleur doit en faire une déclaration en tant que revenu foncier. Tandis que s’il est considéré comme une indemnité, il ne génèrera aucune imposition particulière au propriétaire.
Quant au preneur, il peut considérer le pas-de-porte comme un supplément de loyer qui sera pris en tant que charge déductible des résultats.
Le droit au bail dispose d’une valeur patrimoniale, qui appartient au locataire du local. Il peut ainsi vendre son droit au bail, indépendamment de son portefeuille client. En somme, posséder ce droit permet à un entrepreneur ou un commerçant d’installer son activité. Il pourra ensuite renouveler son bail auprès du propriétaire, à son échéance.
Précisons que le droit au bail est une somme d’argent, que le nouveau locataire verse à celui qui a occupé les lieux avant lui. Ainsi, cette transaction ne concerne pas économiquement le propriétaire.
En revanche, il faut savoir que le contrat de location peut exclure certaines activités ou professions particulières. Mieux vaut s’assurer au préalable auprès du propriétaire si le métier que l’on désire exercer dans le local lui convient.
Dans le cas d’un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation que le locataire désire transformer en accueil de clientèle ou de réception de marchandises, il convient de se référer au règlement de copropriété. En revanche, si l’acheteur du droit au bail exerce la même activité que le vendeur, le propriétaire ne peut s’opposer à la transaction.
Normalement, c’est au bailleur d’informer de ces éventuelles restrictions au nouvel acquéreur du droit au bail.
Il arrive parfois que le bailleur interdise la vente du droit de bail sans le fond de commerce. Cela doit être stipulé dans le contrat.
C’est au marché de définir la valeur du droit au bail. Les critères qui influent sa valeur sont :
Concrètement, un local au loyer élevé, avec une échéance arrivée à terme, situé dans une zone en voie de développement enregistre un droit au bail de faible montant.
