Lorsqu’un commerçant ou une entreprise décide de déménager ou de vendre son fonds de commerce, il est libre de céder son droit au bail à un autre locataire, sous réserve de respecter quelques conditions.
Il s’agit d’un contrat par lequel un commerçant ou une entreprise, qui n’est pas propriétaire de ses locaux (cédant), transfère le bail de location à un tiers, appelé cessionnaire. Cette opération peut être réalisée à titre onéreux ou à titre gratuit.
Le cessionnaire devient à son tour locataire à l’égard du bailleur. Ainsi, il bénéficie des mêmes droits et est tenu aux mêmes obligations que le cédant.
Important Aux termes de l’article L.145-16 du Code de commerce, en cas de revente du fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de céder son droit au bail au repreneur. Toute clause contraire à ces dispositions sera réputée non écrite.
Par ailleurs, il est d’usage d’insérer une clause de garantie solidaire dans les baux commerciaux. Cette clause rend le cédant garant et solidaire de son acquéreur pour le paiement des loyers et des charges locatives ainsi que pour l’exécution des clauses du bail.
Cette garantie court jusqu’à l’expiration du bail en cours, mais est automatiquement prorogée en cas de reconduction tacite du contrat.
Jusqu’ici, pour être déchargé de cette solidarité, la seule solution possible était de négocier la levée de la caution auprès du propriétaire, mais ce n’était pas toujours gagné.
C’est donc dans un souci de renforcer la protection du cédant que la loi Pinel a apporté deux importantes modifications au régime applicable à la clause de garantie solidaire :
Quelques règles sont à respecter lors d’une cession du droit au bail.
Selon l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux doit être établi au préalable entre le bailleur et le cessionnaire.
Puis, le cédant doit veiller à notifier cette cession au bailleur, tel qu’il est prévu par l’article 1690 du Code civil, à défaut de quoi la cession pourrait être inopposable au bailleur. Autrement dit, ce dernier peut refuser le renouvellement du bail au cessionnaire sans être tenu au paiement d’une quelconque indemnité.
