Pour le commerçant dans le cadre d’un contrat de franchise, le loyer de son local est un élément essentiel. En effet, celui-ci peut avoir un impact significatif sur son résultat d’exploitation. Lors de l’établissement de ses comptes prévisionnels, au-delà du loyer « pur », le futur chef d’entreprise doit tenir compte de différents facteurs.
Pour qu’une activité soit rentable, le ratio loyer (charges comprises)/chiffre d’affaires, indicateur de gestion désigné par « taux d’effort », doit rester inférieur à 8 %-9 % en règle générale, voire descendre à 5 %-6 % pour les métiers de bouche.
Sinon, la charge devient trop lourde, obligeant le franchisé à réduire sa rémunération, et limitant les perspectives de croissance de l’entreprise. Pourtant, dans la pratique, des experts observent une moyenne de taux d’effort à 15 %.
Au franchisé donc de trouver l’équilibre entre le coût d’un bon emplacement, facteur-clé de réussite de l’entreprise, et la maitrise du loyer. Outre son montant, par ailleurs régulièrement révisé, le commerçant doit s’intéresser aux frais additionnels rattachés à certaines clauses du contrat (résiliation, partage des charges en centre commercial, etc.)
Les comptes prévisionnels doivent également tenir compte des révisions de loyer. Celle-ci peut se faire annuellement selon le principe de l’indexation ou tous les trois ans suivant, sur la base de la valeur locative, conformément aux dispositions relatives aux baux commerciaux.
Cette valeur locative des locaux occupés peut faire ou non la distinction entre le loyer « pur » et le droit d’entrée dans les lieux. Ce dernier est appelé soit « pas-de-porte » soit « droit au bail » selon qu’il est payé au propriétaire ou au locataire cédant.
Si le loyer commercial est révisé suivant la clause d’indexation, son montant suit l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) ou depuis 2008, l’indice des loyers commerciaux (ILC). Ils se situent respectivement à 4,5 % et 3 %.
Tout bail commercial est conclu pour une période minimale de neuf ans, mais le bailleur et le locataire peuvent s’accorder sur une possibilité de résiliation du contrat tous les 3 ans selon le système du « 3-6-9 » jusqu’à son terme.
Cette faculté de résiliation triennale ne s’applique cependant pas aux baux « fermes ». Le commerçant peut alors se ménager une porte de sortie, en insérant par exemple une clause selon laquelle il peut se libérer de son engagement si son chiffre d’affaires n’atteint pas un certain seuil.
