Le bail commercial désigne le contrat liant le propriétaire et le locataire de locaux utilisés à des fins commerciales, industrielles ou artisanales. Il est régi par la loi du 30 septembre 1953.
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Le locataire est particulièrement avantagé par le bail commercial, puisqu’il dispose pour une longue période d’une adresse stable, un élément de fidélisation essentiel de sa clientèle. Sauf cas exceptionnels, le bailleur ne peut évincer le locataire en cours de bail, et ce dernier a par ailleurs droit au renouvellement suivant des modalités précises. Cette garantie est souvent assimilée à la « propriété commerciale ».
La loi n’impose aucune contrainte de forme particulière pour le bail commercial, mais le fait de consigner l’accord par écrit apporte la preuve de son existence et rassure donc les deux parties.
L’indication « Tous commerces » dans le contrat de bail offre une grande liberté dans le type d’activité qui y est exercée. Ce document s’accompagne d’un état des éventuels risques naturels et technologiques.
ImportantNotons que le caractère commercial du bail est uniquement défini par le contrat. Concrètement, si un bail classique est signé et que le locataire utilise les locaux loués pour une activité commerciale, le bail ne se transforme pas automatiquement en bail commercial, et il n’est pas soumis aux dispositions légales concernant les baux commerciaux.
La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.
La durée de tout contrat de bail est fixée à 9 ans au minimum. À l’échéance de la période initiale, un renouvellement est possible, mais le contrat ne peut être signé pour moins de 9 années.
Exception est faite des locations saisonnières et des baux dérogatoires de courte durée (3 ans au maximum), par exemple pour tester un marché. Enfin, il ne peut être conclu pour une durée indéterminée. D’ailleurs, un bail de plus de 9 ans permet le déplafonnement du loyer.
Après les 9 premières années, le locataire peut demander le renouvellement du bail pour une durée équivalente en contrepartie de l’engagement à régler un loyer soumis à un plafond. Mais le bailleur peut refuser de reconduire le bail et payer dans ce cas une indemnité d’éviction au locataire.
Bien que le contrat de bail commercial soit initialement signé pour 9 ans, le locataire a la possibilité de donner congé au terme de chaque période de 3 ans, c’est-à-dire à la fin de la 3e, de la 6e ou de la 9e année, ce qui a donné naissance à l’expression « bail 3-6-9 ».
Ainsi, pour décider de ne pas renouveler le bail, il doit normalement attendre l’expiration du contrat pour dénoncer le bail, mais il existe des motifs de résiliation au terme d’une période triennale :
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Dans la plupart des cas, le propriétaire est tenu de verser une indemnité au montant au locataire en réparation du préjudice subi ; le montant de cette compensation peut être très élevé, par exemple si le juge prend la valeur vénale du fonds. La seule exception admise est la démolition d’un bien reconnu dangereux.
Enfin, en cas de manquement à ses obligations par le locataire, notamment le défaut de paiement du loyer, le bailleur peut récupérer plus rapidement les lieux si le bail a été établi par un notaire. Cette caractéristique lui évite en effet de devoir réclamer un jugement de condamnation à l’encontre du locataire défaillant pour se faire payer les sommes dues et récupérer l’usage de son bien.
Le loyer n’est pas réglementé, il est donc fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il est payable à une échéance fixée par le contrat. Il est révisable sur une base triennale sans excéder un plafond légal destiné à empêcher les augmentations abusives.
Généralement, la hausse ne peut être supérieure à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la dernière révision. Une entorse est cependant possible si l’une ou l’autre des parties parvient à justifier l’application d’une majoration ou d’une minoration plus ou moins importante.
En cas de prise d’un local vacant, le bail commercial peut inclure une clause relative au versement d’un droit d’entrée communément appelé « pas-de-porte ». Cette somme payée au propriétaire des murs représente en quelque sorte la contrepartie de la propriété commerciale. Sa nature doit être précisée dans le contrat. Si elle prend la forme d’un supplément de loyer, le locataire a la possibilité de le déduire fiscalement de ses bénéfices en la divisant également sur les 9 ans de durée minimale de bail. En revanche, si elle est considérée comme une indemnité forfaitaire compensatrice, elle ne peut être ni déduite ni amortie par le locataire.
À la conclusion du bail, le propriétaire peut réclamer le versement d’une somme appelée « dépôt de garantie ». Il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais elle constitue une sorte de garantie pour le bailleur.
Fixé librement, son montant équivaut soit à 3 mois de loyer en cas de loyer payable d’avance soit 6 mois pour les loyers payables à terme échu. Au-delà des 2 trimestres de loyer, le bailleur doit payer au locataire des intérêts calculés sur le taux appliqué par la Banque de France sur les avances sur titre. Cet argent n’est pas assujetti à la TVA et est intégralement restitué au locataire à sa sortie des lieux, sauf s’il a manqué à certaines de ses obligations contractuelles.
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La loi Pinel impose de joindre au contrat de bail commercial un état des lieux d’entrée et de sortie établi soit à l’amiable par le bailleur et le locataire soit par un huissier, les deux parties se partageant les frais. En l’absence d’état des lieux, la législation suppose que le locataire n’est pas présumé avoir emménagé dans des locaux en bon état.
Si la superficie des lieux loués dépasse 2000 m², le bail commercial doit être accompagné de l’annexe environnementale, également dénommée « annexe verte ».
Afin de remplir ce document, le propriétaire doit produire les renseignements suivants :
Cette annexe peut prévoir des obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.
Dans certaines circonstances, le Code de commerce permet de signer des contrats de location non soumis au statut du bail commercial. Ce sont principalement les baux précaires d’une durée maximale de deux ans (à différencier de la « convention d’occupation précaire »).
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