Après quelques années d’exercice, il peut être judicieux d’opter pour la propriété du local commercial, une solution qui évite de payer des loyers, mais surtout d’enrichir son patrimoine personnel, en particulier si pour un professionnel indépendant, c’est un moyen de préparer sa retraite. Dans le cas d’une entreprise, plusieurs solutions d’acquisition existent.
Les locaux sont inscrits à l’actif de l’entreprise, ce qui augmente sa surface patrimoniale, et par conséquent, sa valeur totale. Aussitôt le crédit remboursé dans son intégralité, il n’y a plus aucune charge à payer tous les mois. De plus, les locaux sont amortis progressivement.
Toutefois, une telle opération est déconseillée aux entreprises jeunes ou qui démarrent, dont l’activité et les finances varient encore considérablement. Dans les premières années, des investissements plus productifs sont préférables.
De plus, en cas de cession, le montant total incluant les murs et le fonds de commerce risque d’être très élevé et de décourager bon nombre de repreneurs potentiels, sans compter les impôts réclamés au vendeur sur sa plus-value.
Dans ce schéma, une société de crédit-bail achète les locaux et les loue à l’entreprise, qui n’a donc pas besoin d’apport initial. Au terme du contrat, l’entreprise peut acheter le bien ou après 7 ans, demander sa sortie anticipée du contrat de crédit-bail.
Plus complexe à mettre en place qu’un crédit immobilier classique, le crédit-bail a l’avantage de préserver la trésorerie de l’entrepreneur et ne pas alourdir son bilan, puisque le montant du crédit-bail n’est pas porté sur son passif.
Afin d’alléger le passif de son bilan professionnel, il est également possible d’acheter le local à titre privé et de le faire louer par l’entreprise. Même si celle-ci rencontre des difficultés financières, le local est préservé puisqu’il est dissocié du patrimoine professionnel.
Les principaux atouts de cette solution d’acquisition sont la création d’un revenu complémentaire dédié aux mensualités de remboursement du prêt, et la constitution d’un patrimoine privé, précieux pour la retraite.
En revanche, les loyers perçus figurant dans la colonne des revenus fonciers, la base imposable augmente notablement.
L’acquisition par une SCI
Une Société Civile Immobilière rassemble plusieurs associés en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Celui-ci est la propriété de la SCI qui paie des droits de mutation équivalents à 5,80 % du prix, et le loue ensuite à l’entreprise, les loyers encaissés lui servant au remboursement du prêt sollicité pour financer l’achat.
La SCI a l’avantage, en plus d’un ticket d’entrée limité, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
D’une part, les intérêts du crédit sont déductibles du revenu imposable de la SCI, faisant baisser au départ la base imposable des associés. Les revenus sont déclarés sous le régime des revenus fonciers et au moment de la déclaration d’impôt, les charges et autres travaux peuvent être imputés sur les loyers. Des déficits fonciers sont déductibles des revenus fonciers sans dépasser 10 700 € par an et en cas d’excédent, ceux-ci sont reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes avec les intérêts d’emprunt, réduisant sensiblement la base d’imposition.
D’autre part, au bout de 15 ans, si la SCI est soumise au régime de l’IR, les associés cédant leurs parts de la SCI sont exemptés d’impôt sur les plus-values immobilières.
La SCI est donc une option intéressante pour se constituer un patrimoine et le transmettre plus simplement qu’un immeuble en indivision, les parts vendues par le dirigeant étant exonérées de droits de succession. Quant à ceux qui possèdent déjà un patrimoine immobilier locatif, l’investissement via SCI leur permet d’optimiser leur fiscalité.
Toutefois, derrière son apparente simplicité, la SCI implique des formalités comptables et juridiques, depuis sa création à sa gestion. Les conseils d’un expert-comptable sont vivement conseillés.
